全面二孩催生张家口楼市“换房热”

　　改善住房将成纯刚需

　　近年来，由于人口红利结束，房地产市场由增量市场转变为存量市场已成为行业共识。由于计划生育政策的实施，让“80后”“90后”的人口急剧减少。“60后”“70后”们已经透支了购买需求，大部分“90后”“00后”也是不缺房子住的。

　　“二孩成为家庭人口结构的主流，楼市将增加人口红利，未来的改善刚需产品成为纯刚需产品，比例增量肯定上扬。”张家口市一位地产业内人士分析，“二孩”全面放开也许成为拯救楼市“人口拐点”的一场及时雨。

　　“虽然未来的经济发展趋势尚待观望，但新生人口的增加一定会为经济带来活力，成为刺激市场的强劲力量。”有开发商表示，现在的新生儿，二三十年之后也许将成为住房市场新增的主体。

　　张家口市经开区一家房开经理表示，“二孩”政策的放开，将会大大改变开发商未来的户型设计。“一个家庭计划要生二孩，再加上老人，以及照顾小孩需要的保姆，目前流行的刚需两房明显不符合要求，三四房户型未来会成为刚需选择的主流。”

　　“而作为开发商而言，未来在设计户型的时候，就不能像现在180平方米面积只做三房、房间以大为主，而是尽可能多房间，包括多设计工人房。”该经理告诉记者，不少地块出让可能依然会要求多建90平方米以下的小户型，这种情况下，就要考虑如何在90平方米内做出三房，甚至还要加一个功能房。从张家口目前的二手房成交来看，有超过三成的成交是选择60-80平方米这一面积区间的户型，主要就是以两房为主。“二孩政策放开之后，未来的5-10年，这个户型结构的选择将会发生改变，80-100平方米的户型将成为主流，这也是家庭人口规模所决定的。”

　　政策刺激潜在购买力

　　市场期盼已久的“全面二孩”放开，无疑能为张家口房地产市场带来增量购买力，缓解目前供过于求的市场格局。

　　记者在张家口龙山水郡销售中心门牌上的LED屏幕上看到了“二孩家庭首选”这样醒目的字眼，原因是该项目首推的主力户型是130㎡-150㎡大面积的产品。项目策划贾培表示，“他们现有面积分别为134㎡、141㎡、146㎡面积的大户型产品，可供改善型买家选择，户型丰富可供置业者选择，建筑面积为146㎡的大三房客厅，“二孩”家庭可以考虑将客厅的部分空间装点为儿童天地。除了带独立洗手间的主人房外，其余两个卧室也尺度足够，皆可做成儿童房，即便是三代同堂，亦可将其中一个卧室给老人居住，位于主卧室旁的卧室布置成有上下床的儿童房，充分利用空间。

　　西泽园·枫谷项目的销售人员表示，目前政策对销量的影响并不明朗，看房人数没有增多。但随着人口的增加，家庭规模的变化，房地产的数量和结构都会发生相应的变化。

　　在“全面二孩”政策落地后，随着家庭多子化成为趋势，相对于过去十年以首次置业需求为主的市场格局，改善型需求有望出现大幅回升。“中小户型尤其是90平方米以下二房，显然不能满足基本居住功能，而120平方米以上的大户型、三房或四房将成为市场需求主流。”有房地产公司负责人表示，目前首次改善型产品的面积均划定为140平方米以下，大部分为三居户型。对于生二孩的家庭来说，也许在拥有两个孩子以后，“首改”产品对他们而言将成为刚需，四房则成为市场上真正意义的改善型产品。

　　从房企户型功能设计来看，以前的一主卧、一次卧、一婴儿房或者书房的设置将无法满足市场需求。对于有两个小孩的家庭来说，配备两个一样的次卧或者儿童房将是必须的。对于改善型需求来说，考虑到有两个小孩后的娱乐功能设置，应该单独开辟供小孩娱乐的空间。

　　此外，由于想生育二孩的家庭，基本上具备较好的经济基础，且因为工作繁忙，老人又年事已高，在照顾两个孩子方面，他们更愿意聘请保姆，因而在今后的产品设计上，会将保姆房重点列入设计范围，这也是房企未来在户型设计时不得不考虑的方向。

　　学区房火上加火

　　“二胎的全面放开将带来就学的压力，给目前本来就火热的学区房再添一把火。”“现在小学学位那么紧张，不知道全面放开二孩后会怎样?”一位周姓家长说，全面放开二孩，小学学位竞争只会更加激烈，不敢想象。

　　孩子牵动着房子，天下父母对孩子的爱从房子上体现得淋漓尽致，而一向火热的学区房，这次似乎更火了。现在我市多家学区房售楼中心的置业顾问说辞都联系着“二孩”，一个家庭两个孩子上名校，那么学区房的价值就变得更高。

　　本来学区房一直都是市场热门，当二孩面临学区房，又擦出了新的火花。有市民担忧，学区房的价格或将再次被抬高，“现在不买就怕到时候更买不上，周围的朋友都在给孩子买学区房，目前只要是名校的学区房，无论新房还是二手房，价格都不便宜，早买对孩子也是一种投资。”购房者胡先生告诉记者。

　　有业内人士表示，本来在执行原来计划生育政策的情况下，可能会迎来生源减少的趋势。二孩全面放开之后，在学区房现行政策不变的情况下，生源又会迎来新的拐点，学区房会更吃香。“还有，原来买套学区房可能只是给一个小孩读书，现在买一套学区房可以供两个小孩读书，等于加大了学区房的价值，学区房也会显得更值钱。

　　支招：生二孩如何实现大房梦？

　　房产作抵押OR卖小换大

　　想生二孩，家里原本的房小，怎么把手中的每一分钱用到极致?记者针对想生二孩的换房家庭给出两点建议。用原有房产作抵押换大房

　　对于大部分工薪阶层来说，要实现换房的愿望，无疑还得依赖银行贷款。按照目前购房政策，购买二套房首付比例应不低于40%，虽然今年央行不断下调利率，但动辄几十万的首付款对于想换大房的购房者来说仍是一笔不小的数目，凑不够首付款抑或觉得月供太高的购房者其实可以通过用原有房产作抵押的方式向银行借钱，圆换大房梦。

　　记者采访各大房产中介了解到，不少购房者因为没有足够的首付款，进而选择用原有房产作抵押的贷款方式来向银行借钱。“个人贷款和抵押消费贷款利率差不多，这样的贷款方式很受市民欢迎。”中介公司人员王先生表示。

　　据了解，目前各大银行的贷款比例都不一样，视抵押房屋的不同情况而定。卖掉原有小房付大房首付

　　家里有套两室两厅房产，够一个孩子居住，再多一个孩子，房间成了大问题，遇到这样的情况，不少家庭选择将原有房产卖掉，原有房产本金加上升值部分，付一套三房的首付款几乎不成问题。

　　在桥西区一楼盘售楼部，置业顾问小李告诉记者，她就有不少客户通过卖一套旧房来实现换房需求的。对于不少手头紧张的改善需求客户，卖掉一套旧的，再买一套新的，可谓实现换房的最好办法。

　　市民齐先生家有两套住房，一套在市中心，是原来很早之前购买的单位房，没有贷款，面积较小，用于出租;另一套位于经开区，80平方米两房户型用于婚房自住，有贷款。考虑到80平方米的房子居住实在太小了，加之准备要二孩，于是在朋友的建议下，卖掉一套，买了一套大面积的。

　　最终，他卖掉了位于市中心的房产，成交价58万元，加上一点积蓄，以此作为首付，换了位于桥东区的一套120平方米三房，贷款30万元，月供2000多元，压力不是很大。(记者宋维根)